Gehen wir von einer Familie mit zwei Nachkommen aus. Die Eltern sind heute über 70-Jährig und die Tochter Marlies (40-Jährig – verheiratet – 3 Kinder) ist sehr daran interessiert das Eigenheim der Eltern zu übernehmen. Der Sohn Florian (38-Jährig – alleinstehend) ist an der Übernahme nicht interessiert. Die Familie ist sich einig und möchte den Eigentumsübertrag vornehmen.
Eckwerte zur Ausgangslage
- Geschätzter Verkehrswert CHF 2 Mio.
- Hypothek CHF 600’000
Herausforderung 1: Ausgleich unter den Erben
Marlies würde somit eine Liegenschaft zu einem Wert von CHF 2 Mio. und Hypotheken über CHF 0,6 Mio. als Erbvorbezug / Schenkung erhalten. Der Netto-Vermögens-übertrag beträgt somit CHF 1,4 Mio. Gemäss Art. 626 ZGB schuldet Marlies ihrem Bruder Florian die Hälfte dieses Betrags, falls die Familie keine andere Abmachung trifft.
Idealerweise ist somit Marlies in der Lage, umgehend nach dem Erbvorbezug dem Bruder Florian CHF 700’000 zu überweisen. Eine Finanzierung kann aus freien Mitteln, aus der Erhöhung der Hypothek oder auch durch eine entsprechende Schenkung durch die Eltern an Florian erfolgen.
Ein späterer Ausgleich (z.B. nach dem Tod der Eltern) ist auch möglich, allerdings gilt dann der Wert der Liegenschaft zum Zeitpunkt der Ausgleichszahlung. Sollten die Liegenschaftspreise weiter ansteigen, wird somit auch der Ausgleichsbetrag höher ausfallen (Art. 630 ZGB).
Herausforderung 2: Die Finanzierung
Gehen wir im Beispiel davon aus, dass weder die Eltern noch Marlies die CHF 700’000 verfügbar haben. Marlies plant somit die Aufstockung der Hypothek, damit sie umgehend den Ausgleich finanzieren kann.
Damit steigt die Hypothek auf CHF 1,3 Mio. Dies macht 65% des Verkehrswerts aus und liegt damit im Rahmen einer 1. Hypothek. Die Herausforderung wird bei der Tragbarkeitsberechnung liegen. Hier die folgenden Annahmen dazu:
- Zinssatz 5%
- Nebenkosten/Unterhalt 1% des Verkehrswerts
- Keine Amortisation (keine 2. Hypothek)
Marlies wird ein Einkommen von über CHF 250’000 benötigen, damit diese Finanzierung tragbar ist. (CHF 1,3 Mio. zu 5% = CHF 65’000 + Nebenkosten CHF 20’000 = CHF 85’000 * 3 = CHF 255’000)
Fazit
Eine sorgfältige Planung der Refinanzierung und ein genereller Vermögensaufbau ist entscheidend, um sicherzustellen, dass die finanzielle Belastung für den zukünftigen Eigentümer tragbar ist und die Finanzierung gesichert bleibt. Es gibt keine universelle Lösung für die Vererbung von Wohneigentum innerhalb der Familie, aber eine frühzeitige Planung und offene Kommunikation sind entscheidend, um Konflikte zu minimieren.
Artikel mit freundlicher Genehmigung von Mendo AG
